پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

کارشناس اقتصاد مسکن، تأکید کرد یکی از مهم ترین روش هایی که دولت از طریق آن می تواند بازار مسکن را کنترل کند و نظارت خویش را بر این بازار افزایش دهد، انجام اقداماتی همچون اجاره به شرط تملیک است. وی افزود: اجرای طرح مالیات بر عایدی سرمایه املاک نه تنها اثر مثبتی بر بازار ندارد بلکه می تواند شرایط را بدتر کند.

این هفته طرح دوفوریتی مالیات بر عایدی سرمایه املاک بالاخره اعلام وصول شد. طبق تبصره هایی از این قانون، انتقال تمامی املاک، زمین ها و مستغلات با هر کاربری اعم از تجاری، اداری و یا مسکونی ملزم به پرداخت هزینه ای مبنی بر مالیات بر عایدی سرمایه می باشد. با استناد بر یکی از تبصره های همین طرح، مبلغ پرداختی در نخستین سال از اجرا ۵ درصد می باشد این درحالی است که چنین مبلغی با یک شیب ملایم در سال های بعد افزایش می یابد، به عنوان مثال در سال دوم نرخ مالیات بر عایدی سرمایه به ۱۰ درصد می رسد، در سال سوم به ۱۵ درصد تغییر می یابد و از سال چهارم به بعد، نرخ مالیات بر عایدی سرمایه املاک معادل ۲۰ درصد می شود.

طبق یکی از تبصره های ثبت شده در این طرح، مبلغی که به عنوان مالیات بر عایدی سرمایه املاک أخذ می گردد در راستای تهیه مسکن مهر جوانان و احداث سقف برای اقشار کم درآمد و محرومان مورد استفاده قرار خواهد گرفت ضمن این که بخشی از مبلغ دریافتی، در راستای جبران سود وام ودیعه مسکن اجتماعی و تسهیلاتی که در اختیار خانه اولی ها قرار می گیرد به بانک مسکن واگذار خواهد شد. بر اساس این تبصره دولت موظف به تخصیص صحیح و دقیق مبالغ دریافتی به حوزه های  مذکور خواهد بود. علاوه بر این مسئولیت ارائه گزارشاتی در خصوص نحوه اجرای این طرح به وزارت امور اقتصادی و دارایی کشور واگذار شده است. این وزارت موظف است هر شش ماه یکبار یک گزارش جامع از عملکرد دولت در خصوص قانون دوفوریتی مالیات بر عایدی سرمایه املاک در اختیار کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، کمیسیون برنامه بودجه و محاسبات و همچنین کمیسیون اقتصادی مجلس قرار دهد.

ارقام و اعداد منتشر شده از نوسانات و التهاب های بازار مسکن هم راستا با بازار ارز حکایت دارند به گونه ای که در برخی مناطق افزایش دو برابری و حتی بیشتر قیمت مسکن گزارش شده است. نتیجه چنین قیمت های سرسام آوری کاهش قدرت خرید مردم و کاهش تقاضای مؤثر آن ها برای مسکن بوده است.

برخی افراد با تأکید بر این که بی برنامگی دولت مسبب اصلی چنین شرایطی است، اجرای طرح مالیات بر عایدی سرمایه املاک را به عنوان یکی از راه حل های پیش رو برای خروج از این بحران معرفی کرده اند. در روز های ابتدایی مرداد ماه، وزیر راه و شهرسازی عنوان کرد: با اجرای طرح مالیات بر عایدی سرمایه کاملا مخالفم چرا که به عقیده من اگر برای سرمایه، مالیات در نظر بگیریم به نوعی مردم را نسبت به سرمایه گذاری دلسرد کرده ایم و آن ها را تهدید نموده ایم. وی در ادامه ضمن تأکید بر این که با هر اقدامی که سرمایه گذاری را تهدید کند مخالف است افزود: مالیات واحد های مسکونی خالی باید از مقامات محلی دریافت شود و این طور ادامه داد: طرح اخذ مالیات از خانه های خالی با استقبال گرمی همراه بوده حال آن که بسیاری از افراد مخالف افزایش مدت اجاره بوده اند.

وزیر راه و شهرسازی تنها مخالف طرح مالیات بر عایدی سرمایه نبوده است، سیامک جوانبخت یکی دیگر از مخالفان این طرح است. جوانبخت به عنوان یکی از کارشناسان اقتصادی حوزه مسکن پس از این که این طرح را یک طرح تنبهی برای مسکن خواند عنوان کرد: چنین طرحی می تواند تأثیرات منفی بر بازار مسکن داشته باشد.

وی از این که در چنین شرایط بحرانی دولت به جای رونمایی از یک طرح تشویقی، یک طرح تنبیهی را تصویب کرده است اظهار ناراحتی نمود و چنین طرحی را منتهی به شکست خواند.

جوانبخت در ادامه صحبت هایش گفت: الحاق این طرح به ماده ۶۰ از قانون مالیات مستقیم به هیچ عنوان راه حلی برای آرام کردن بازار و حذف فعالیت سفته بازان و سوداگران نخواهد بود بلکه می تواند افزایش قیمت ها و به تبع آن کاهش قدرت خرید اقشار متوسط و کم درآمد جامعه را به دنبال داشته باشد.

وی اذعان نمود: تجربه ثابت کرده هرگاه دولت و مجلس با هدف پایان دادن به فعالیت های سوداگران و فراهم ساختن کسری بودجه و در ورای آن درآمد زایی به تصویب چنین طرح هایی با محوریت تنبیه و مجازات مردم دست می زنند، در مرحله اجرا با شکست روبرو می گردند و عرصه را بر اقشار ضعیف جامعه تنگ تر می نمایند. وی تصریح کرد: این چنین طرح ها بدون بررسی های جامع و بدون این که اثراتشان به دقت مطالعه گردد تصویب می شوند و همین عامل سبب می شود در مرحله عمل شاهد رکود های عجیب و تورم های مهار نشدنی باشیم.

جوانبخت اظهار داشت: اجرای چنین طرح هایی با سوء استفاده ها و رانت خواری ها همراه خواهد بود. وی در ادامه از قانون اساسی برای تصدیق صحبت هایش کمک گرفت و گفت: بر اساس ماده ۳۱ از قانون اساسی، مسکن از مهم ترین نیاز های هر فرد است، این اصل دولت را در برابر تأمین مسکن برای جامعه به ویژه افراد کارگر، ساکنان روستا و اقشار نیازمندتر جامعه مسئول دانسته است. جوانبخت اشاره ای هم به ماده ۴۳ از قانون اساسی داشت و افزود: این ماده نیز به نوعی دیگر مسکن را یک نیاز اساسی قلمداد می کند و دولت را در این راستا مسئول می داند. جوانبخت ادامه داد: اقداماتی که طی سال های اخیر در راستای تهیه مسکن برای اقشار کم درآمد جامعه صورت گرفته جهت عمل به این دو اصل بوده که به عنوان نمونه می توان پروژه مسکن مهر را نام برد.

ایشان اشاره ای هم به سیاست های کلی نظام در زمینه مسکن داشتند و با استناد به بند ۵ آن گفتند: این بند که بر ایجاد بانک اطلاعاتی زمین و مسکن تأکید دارد و اصلاح مالیات ها را ضروری می خواند بی تردید نیازمند توجه و اجراست اما پیش از آن باید ۴ بند دیگر را به دقت مورد بررسی و تحلیل قرار داد. در واقع آن گاه که طبق بند های ۱ تا ۴ سیاست های کلی نظام، مسکن را بر حسب تقاضا عرضه نمودیم، آن گاه برای کنترل اقدامات صورت گرفته در این بند ها و جهت کنترل تورم می توان بانک اطلاعاتی ایجاد کرد و طرح مالیات را عملی نمود و در مجموع بند ۵ را پیاده سازی کرد.

وی تأکید کرد لازمه اجرای طرح أخذ مالیات، ایجاد بانک های اطلاعاتی است که به این نکته دقت نشده است. جوانبخت ایجاد چنین بانک هایی را فرآیندی زمانبر خواند و نیازمند حداقل دو سال وقت دانست. وی از دیگر ایرادات وارده به طرح اخذ مالیات بر عایدی سرمایه املاک را مشخص نبودن مسئول چنین بانک های اطلاعاتی اعلام نمود و تصریح کرد: وزیر راه و شهرسازی هم از فقدان اطلاعات شفاف در این زمینه اظهار نارضایتی کرده است.

اجرای چنین طرح های تنبیهی چه ضرورتی دارد؟

جوانبخت بار دیگر پیرامون قانون اساسی صحبت کرد و این طور گفت: با دقت به بند های ۱ تا ۴ سیاست های کلی نظام و همچنین ۳۱ امین اصل از قانون اساسی دولت می تواند بر اساس شیوه نامه تأمین مسکن، اقشار ضعیف جامعه را صاحب خانه کند، با این اوصاف استفاده از طرح های تنبیهی همچون طرح اخذ مالیات بر عایدی سرمایه املاک چه ضرورتی خواهد داشت؟

جوانبخت با تأکید بر این که مجلس بهتر بود به جای به تصویب رساندن چنین طرحی، با دقت بیشتری عملکرد دولت را در راستای تحقق این دو اصل از قانون اساسی و عمل به سیاست های کلی نظام کنترل می نمود، افزود: با عمل به موارد مطرح شده و هم سطح نمودن میزان عرضه و تقاضا در کشور، آنگاه افزایش قیمت مسکن و نرخ اجاره بها غیرممکن می شد.

جوانبخت تأکید کرد، طرح اخذ مالیات بر عایدی سرمایه در بسیاری از کشور های جهان اجرا می گردد اما در چه شرایطی؟ در شرایطی که هیچ فردی نگران تأمین مسکن نباشد و سوداگری در این بازار به چشم نخورد. به علاوه در چنین کشور هایی احتکار منازل خالی خلاف قانون است و کسی حق ندارد از فروش یا اجاره ملکش امتناع بورزد.

وی اذعان نمود: در این کشور ها دولت بر بازار حاکم است و به بازار مسکن به عنوان یک بازار درآمد زا نگاه می کند، چنانچه فردی قانون را زیر پا بگذارد ملزم به پرداخت چند برابری مالیات می شود ضمن این که برخی حقوق همچون حق مراودات اقتصادی را از دست می دهد.

جوانبخت پس از ارائه چنین توضیحاتی، نظرش پیرامون اجرای طرح اخذ مالیات بر عایدی سرمایه در کشور را این طور گفت: به عقیده بنده، با لحاظ کردن چنین مالیاتی و با توجه به این که این مالیات در معامله چهارم به ۲۰ درصد افزایش خواهد یافت، نتیجه چنین طرحی در آینده، افزایش قیمت مسکن خواهد بود. وی تشریح کرد: فروشندگان یا به عبارت دقیق تر سوداگران بازار مسکن، خریدار را ملزم به پرداخت چنین مالیات هایی می کنند حال آن که به دلیل عدم وجود نظارت های دقیق بر قیمت ها، دولت و حتی فروشنده این موضوع را متوجه نخواهد شد. وی با تأکید بر این که با این اوصاف افزایش قیمت ها اتفاقی است که در آینده شاهدش خواهیم بود، شرایط را برای اقشار متوسط و ضعیف جامعه بیش از پیش سخت خواند.

جوانبخت تصریح کرد: از آن جا که مردم به ویژه اقشار کم درآمد از این طرح لطمه خواهند خورد می توان ادعا کرد بیشترین سود از اجرای طرح اخذ مالیات بر عایدی سرمایه املاک به دولت خواهد رسید. وی عنوان کرد: اگر قرار بر این باشد که درآمد حاصله از این طرح به واسطه بانک مسکن در اختیار افراد کم درآمد قرار بگیرد باز هم قابل قبول و راضی کننده نخواهد بود چرا که اعطای این وام پس از گران شدن و افزایش قیمت مسکن اتفاق می افتد و دردی را دوا نمی کند. جوانبخت افزود: در چنین شرایطی که متقاضی قدرت خریدش را از دست می دهد بدیهی است اعطای وام بیشتر کاری از پیش نخواهد برد چرا که چنین تسهیلاتی به مراتب نیازمند پرداخت اقساط بیشتر می باشند و به دلسرد شدن خریدار دامن می زنند. جوانبخت این طور ادامه داد: از هر جهت که بررسی کنیم به این نتیجه خواهیم رسید که اجرای طرح اخذ مالیات بر عایدی سرمایه هرگز به سود مردم و آحاد جامعه نیست.

وی تصریح کرد: چنانچه دولت و مجلس به فکر راهی برای تأمین تسهیلات بیشتر جهت کمک به اقشار کم درآمد جامعه هستند، با یک حساب سرانگشتی می توانند متوجه شوند بازپرداخت اقساط مساکن مهر به خودی خود هزاران میلیارد را در اختیار بانک ها قرار داده که می شود به عنوان بهترین سرمایه در راستای عملی نمودن این هدف از آن استفاده کرد.

جوانبخت به عنوان یک کارشناس حوزه اقتصاد بار دیگر تأکید کرد: تصویب و اجرای طرح أخذ مالیات بر عایدی سرمایه مسکن راه به جایی نمی برد و تنها افزایش قیمت ها و سخت تر شدن شرایط برای مستضعفین جامعه را رقم خواهد زد. وی عنوان نمود: چنانچه این طرح به مرحله اجرا برسد سوداگران فرصت بیشتری برای جولان دادن پیدا خواهند کرد، تورم غیر قابل کنترل خواهد شد و افزایش سرسام آور قیمت مسکن و زمین، نه تنها زندگی را برای اقشار ضعیف جامعه بلکه برای آن ها که متوسط هستند نیز دشوار خواهد نمود. وی در ادامه صحبت هایش از طرح اجاره به شرط تملیک سخن گفت و این طرح را به عنوان یکی از بهترین راه های پیش رو جهت آرام کردن بازار مسکن و خاتمه دادن به بحران های فعلی معرفی نمود. وی اصلاح شیوه نامه مسکن را مطالبه کرد و افزود: به جای اجرای طرح أخذ مالیات بر عایدی سرمایه، مجلس باید نظارت و کنترلش را بر بازار بیش از پیش افزایش دهد و مدیریت بازار را به دست بگیرد. به گفته جوانبخت تنها راه حاکم شدن بر بازار مسکن تمسک به طرح های مذکور همچون طرح اجاره به شرط تملیک و همچنین اصلاح شیوه نامه مسکن می باشد و این موارد به توجه ویژه ای نیاز دارند.

• منبع خبر : خبرگزاری تسنیم