پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

اتفاقات اخیر و ارزان شدن ناگهانی قیمت ارز بار دیگر سبب شده سرمایه گذاران توجهشان را به بازار مسکن متمرکز سازند و به دنبال سرمایه گذاری در این بخش باشند، اتفاقی که به گفته برخی ها بازار مسکن را رونق می دهد و از نگاه برخی دیگر زمینه ساز یک رکود درازمدت در بازار مسکن است.

بازار مسکن از اواخر سال ۹۶ و درست زمانی که داشت طعم رونق را رفته رفته می چشید، مجددا وارد رکود شد و همزمان رشد قیمت ها و کاهش حجم معاملات را تجربه نمود. ابتدای سال ۹۶ شاهد رونق معاملات مسکن آن هم بعد از پشت سر گذاشتن رکودی عمیق بودیم که گویی پایدار نبود و خیلی زود جایش را به رشد قیمت ها و کاهش مجدد معاملات قدیم کرد. آن چه سبب شد در آن برهه زمانی، رونق مسکن نمود پیدا کند، ارائه تسهیلات مناسب و تقویت قدرت خرید متقاضیان بود، در واقع این متقاضیان بودند که به بازار مسکن هجوم آورند و تقاضا برای سرمایه گذاری در این بخش را به اوج رساندند.

افزایش معاملات مسکن در نیمه دوم سال ۹۶ کاملا مشهود بود. در پاییز بسیاری از متقاضیان در راستای خرید واحد های مسکونی اقدام کردند و حجم معاملات در این بازار با روندی صعودی همراه گردید. رشد قیمت مسکن در آذرماه سال ۹۶، ۱۵ درصد برآورد شد و حجم معاملات به رقم ۵۰ درصد رسید که بسیاری را خوشنود نمود با این حال رونق مسکن در این بازه زمانی موقت بود و دیری نپایید که جایش را به کاهش های چشمگیر بخشید.

با آغاز سال ۹۷ زمزمه هایی به گوش رسید مبنی بر این که امریکا از برجام خارج خواهد شد که این امر یک جو روانی ایجاد نمود و بسیاری از قیمت ها دستخوش تغییر ساخت. در این میان بازار ارز بیش از دیگر بازار ها نوسان را تجربه کرد. همزمان با اوج گرفتن قیمت ارز، قیمت واحد مسکونی نیز ملتهب گردید و با موج گرانی همراه شد. رشد قیمت مسکن تا آن جا ادامه پیدا کرد که جهش حجم معاملات عددی منفی شد و تعداد معاملات به شدت افت پیدا کرد.

حجم معاملات گزارش شده در شهریور ماه، ۱۰۳۰۰ واحد بوده که این رقم در مقایسه با مرداد ماه سال جاری و شهریور ماه سال گذشته کاهش ۱۳٫۹ درصدی و ۳۳٫۵ درصدی را تجربه کرده است. متوسط قیمت فروش واحد های مسکونی به ازای هر متر مربع در سال جاری ۸ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان گزارش شده که باز هم از رشد ۹٫۴ درصدی در مقایسه با مرداد ماه و افزایش ۷۴٫۱ درصدی در مقایسه با شهریور ماه حکایت دارد. تورم نقطه به نقطه در شهریور ماه ۳۱٫۴ درصد اعلام شده که قدرت خرید متقاضیان را به شدت کاهش داده است. بنابراین به عنوان یک جمع بندی می توان گفت، آن چه کاهش حجم معاملات را رقم زده، افت قدرت خرید متقاضیان و رشد قیمت ها بوده است.

آن زمان که مسکن ارزان تر بود، با دریافت تسهیلات بانکی می شد ۵۰ درصد قیمت مسکن را پوشش داد حال آن که رشد قیمت مسکن و ثابت ماندن میزان تسهیلات سبب شده، این تسهیلات سهم ۲۰ درصدی در تأمین قیمت مسکن داشته باشند که رقم بسیار اندکی است. این اتفاق موجب شده خانه اولی هایی که پولشان را به مدت یک سال در صندوق پس انداز سپرده گذاری کرده بودند، از دریافتش امتناع ورزند.

با این حال روز های اخیر شاهد افت قیمت دلار بوده ایم که سبب شده برخی ها دلار هایشان را بفروشند و به سمت بازار مسکن هجوم آورند. محمد دامادی به عنوان عضو کمیسیون عمران مجلس اذعان می کند: با کاهش قیمت ارز انتظار می رود قیمت واحد مسکونی نیز کاهش یابد. وی افزود این کاهش قیمت در کلانشهر ها ملموس تر خواهد بود.

دامادی صحبت هایش را این گونه ادامه داد: در سال های گذشته با وجود این که نرخ ارز رشدی نداشت باز هم بازار مسکن رشد قیمت را تجربه کرد، با این حال زمانی که بازار ارز با رشد متوالی قیمت ها همراه شد، حباب قیمت مسکن بیش از پیش افزایش یافت. دامادی اذعان نمود: کاهش قیمت ارز، با افت قیمت نهاده های ساختمانی همراه خواهد بود که این امر سبب می شود مسکن نیز کاهش قیمت را تجربه کند و بار دیگر شاهد رونق در این بازار باشیم.

محسن سرحدی به عنوان یکی از کارشناسان حوزه مسکن اذعان نمود: با گران شدن ارز، بسیاری افراد بازار سکه و ارز را مناسب ترین بازار برای سرمایه گذاری پنداشتند و پولشان را روانه این بازار ساختند حال آن که با ارزان شدن ارز، انتظار می رود دارایی هایشان را از آن بازار خارج کنند و مسکن را برای رسیدن به سود انتخاب نمایند که این امر می تواند با کاهش قیمت ها همراه باشد.

وی صحبت هایش را این طور ادامه داد: زمانی که ارز ارزان می شود، آن گاه نهاده های ساختمانی نیز با کاهش قیمت همراه می گردند و این امر سبب می شود قیمت تمام شده ساختمان کاهش یابد ضمن این که زمینه برای اشتغال زایی فراهم گردد.

ایشان در ادامه راهکار های افزایش قدرت خرید متقاضیان را مورد بررسی قرار دادند و تصریح نمودند: برای این که بتوانیم قدرت خرید افراد را تقویت کنیم می توانیم از تسهیلات بانکی استفاده نماییم. با این حال هر تسهیلاتی مناسب نیست بلکه مردم از تسهیلاتی استقبال خواهند کرد که دارای نرخ سود پایین باشد و مهم تر از آن، میزان بازپرداخت تعیین شده برای آن مناسب قلمداد گردد.

در سوی دیگر نگرانی هایی وجود دارد مبنی بر این که هدایت نقدینگی به سوی بازار مسکن می تواند به گرانی دامن بزند و نرخ قیمت در این بازار را با روند صعودی همراه سازد. از آن جا که بازار مسکن در بخش عرضه با مشکلاتی همراه است انتظار می رود، با سوق پیدا کردن نقدینگی به سوی این بازار، رشد قیمت را در بازار مسکن شاهد باشیم. چنانچه این اتفاق بیفتد و رشد قیمت مسکن را مشاهده کنیم آن گاه متقاضیان مصرفی مسکن و آنان که واقعا به مسکن نیاز دارند بازار را ترک خواهند کرد و از خرید مسکن منصرف خواهند شد. محمدمهدی مافی اظهار داشت: اگر دولت راهکار هایی برای این موضوع نیندیشد و به ارائه بسته های تشویقی برای سازندگان مسکن روی نیاورد آن گاه با ورود نقدینگی به بازار مسکن شاهد افزایش قیمت مسکن خواهیم بود.

ایشان ادامه دادند: افزایش میزان تسهیلات در بخش تقاضا باعث گران شدن قیمت مسکن می شود به عبارتی زمانی که تسهیلات بخش تقاضا افزایش یابد آن گاه قیمت مسکن نیز روند رو به رشدی را تجربه خواهد کرد در حالی این تسهیلات می بایست در اختیار بخش عرضه قرار بگیرد تا با اثرات مثبتی همراه شود.

• منبع خبر : اقتصاد نیوز