پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

رکود تورمی بازار مسکن پایتخت در آذرماه به پایان راه خود نزدیک شد و مقاومت روانی ۱۰میلیون تومان، ترمز افزایش قیمت در این بازار را کشید. بازار مسکن تهران از تیرماه تاکنون درگیر رکود تورمی شده بود و باوجود کاهش تعداد معاملات، همچنان رشد قیمت را تجربه می‌کرد اما حالا شیب رشد میانگین قیمت مسکن در شهر تهران ۲۵ تا ۶۰درصد نسبت به ماه‌های قبل کاهش پیدا کرده و انتظار می‌رود ظرف یکی دو‌ماه آینده این شیب به صفر برسد یا حتی منفی شود.

به‌گزارش همشهری، براساس داده‌های اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در آذرماه امسال، تعداد معاملات در این بازار با کاهش ۶۱٫۷درصدی مواجه بوده اما همچنان میانگین قیمت در روند صعودی قرار داشته و نسبت به ‌ماه مشابه سال قبل، رشد ۹۱٫۸درصدی را تجربه کرده است. آمارها حاکی از این است که در آذرماه، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۶۸۱۴واحد مسکونی رسیده که نسبت به‌ ماه قبل ۰٫۶درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۱٫۷درصد کاهش نشان می‌دهد.
از سوی دیگر در ‌ماه مورد گزارش، میانگین قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران به ۹میلیون و ۵۵۴هزار و ۷۰۰تومان رسیده که نسبت به ‌ماه قبل ۴٫۱درصد و نسبت به ‌ماه مشابه سال قبل ۹۱٫۸درصد افزایش نشان می‌دهد. البته در گزارش بانک مرکزی، تغییرات شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در آذرماه نسبت به قیمت مسکن بسیار کمتر اعلام شده و افزایش آن نسبت به ‌ماه مشابه سال قبل به‌ترتیب ۱۹٫۲ و ۱۶٫۲درصد بوده است اما انتظار می‌رود در قراردادهای جدید اجاره مسکن، افزایش با رشد قیمت مسکن متناسب شود و نسبت به سال قبل با رشد جدی مواجه باشد.
البته بررسی معاملات مسکن تهران در بازه ۹ماهه حاکی از این است که این بازار در ۹‌ماه امسال از نظر تعداد معاملات نسبت به‌ مدت مشابه سال قبل افت داشته و فقط از نظر قیمت با رشد مواجه شده است. براساس آمارها در ۹ماهه امسال ۹۷٫۲هزار واحد مسکونی با میانگین قیمت ۷٫۵۳میلیون تومان در بازار تهران معامله شده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، از نظر تعداد ۲۵٫۶درصد کاهش داشته و از نظر قیمت ۶۳٫۹درصد افزایش را تجربه کرده است.

کاهش شیب رشد قیمت مسکن
نکته قابل‌تأمل در تحولات بازار مسکن آذرماه این بوده که شیب افزایش قیمت با فروکش کردن انتظارات تورمی در این بازار، از ۹٫۴درصد در شهریور و ۶٫۵درصد در مهر و آبان به ۴٫۱درصد رسیده است. کارشناسان معتقدند با رسیدن میانگین قیمت مسکن در تهران به مرز روانی ۱۰میلیون تومان، شیب رشد قیمت در این بازار به صفر متمایل خواهد شد و چه‌بسا در واحدهای بزرگ، لوکس و مناطقی که با جهش شدید قیمت مواجه بوده‌اند منفی نیز شود.
به‌نظر می‌رسد، ریزش پاییزی معاملات در بازار مسکن که با تضعیف شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن آغاز شده بود، حالا با عقب‌نشینی متقاضیان سرمایه‌گذاری و سوداگری به‌دلیل سقوط نرخ ارز و تخلیه انتظارات تورمی در اقتصاد ایران به بدترین وضعیت خود رسیده و دیگر جایی برای افزایش بیش‌ازپیش قیمت‌ها باقی نگذاشته است. حسام عقبایی، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک معتقد است: بازار مسکن به آخر راه رسیده و تا اواخر تابستان سال آینده نیز تحرک خاصی نخواهد داشت.
 به عقیده او، می‌توان انتظار داشت با به ثبات رسیدن بازار مسکن، از اواسط بهمن‌ماه قیمت واحدهای لوکس و بزرگ ۲۰ تا ۲۵درصد افت کند اما در واحدهای کوچک‌متراژ و پرتقاضا مانند سال‌های ۹۲‌تا‌۹۶ فقط ثبات قیمتی را شاهد باشیم.

حجم معاملات مسکن
بررسی‌ها نشان می‌دهد در آذرماه، توزیع حجم معاملات مسکن به‌گونه‌ای بوده است که ۵۶٫۷درصد معاملات در قیمت کمتر از متوسط قیمت بازار و ۵۵٫۷درصد از معاملات برای واحدهای با زیربنای کمتر از ۸۰مترمربع انجام شده است. درمجموع ۴۷٫۳درصد از معاملات مسکن تهران در آذرماه به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۶۰۰میلیون تومان اختصاص داشته است. همچنین در این‌ ماه ۴۳٫۴درصد از کل معاملات بازار مسکن تهران در آذرماه به واحدهای تا ۵سال ساخت اختصاص داشته و این سهم در مقایسه با آذرماه سال قبل ۵٫۴درصد کاهش یافته است. این کاهش به‌واسطه افت تولید مسکن و کم‌شدن عرضه واحدهای نوساز به بازار است و درصورت تداوم می‌‌تواند تبعاتی مانند جهش قیمت در واحدهای با عمر ساخت پایین و بالارفتن میانگین سن ساختمان‌های کشور منجر شود. البته حامد مظاهریان، معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اخیرا از تصمیم این وزارتخانه برای کمک به تولید مسکن خبر داده و گفته است: وزارت راه و شهرسازی با ابزارهای تشویقی، انبوه‌سازان و افراد حرفه‌ای را برای ورود به تولید مسکن تشویق می‌کند تا رابطه عرضه و تقاضای بازار متناسب شود. به‌گزارش همشهری، در بهار امسال صدور پروانه‌های ساختمانی ۱۴درصد افزایش یافته و اگر این حمایت‌ها نیز اجرایی شود احتمال بازگشت تعادل به بازار مسکن تقویت خواهد شد.

نقشه بازار مسکن تهران
توزیع تعداد معاملات انجام‌شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در آذرماه سال۱۳۹۷ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه۵ با سهم ۱۴٫۳درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به‌خود اختصاص داده است و مناطق ۲ و ۴ به‌ترتیب با سهم‌های ۹٫۲ و ۸٫۳درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. 
درمجموع ۷۳درصد از کل تعداد معاملات انجام‌شده در شهر تهران در آذرماه سال‌جاری مربوط به ۱۰منطقه شهر (شامل مناطق ۱، ۲، ۴، ۵، ۷، ۸، ۱۰، ۱۱، ۱۴ و ۱۵) بوده و ۱۲منطقه باقیمانده فقط ۲۷درصد از کل تعداد معاملات را به‌خود اختصاص داده‌اند. در این ‌ماه بیشترین رشد متوسط قیمت مسکونی نسبت به‌ ماه مشابه سال قبل به منطقه یک با ۱۰۵درصد افزایش و کمترین آن به منطقه۱۲ با ۵۴٫۶درصد افزایش تعلق داشته است. در آخرین ‌ماه پاییز، گران‌ترین واحدهای مسکونی تهران با میانگین قیمت ۲۱٫۸میلیون تومان در منطقه یک دادوستد شده و ارزان‌ترین واحدها نیز با میانگین قیمت ۴٫۲میلیون تومان به منطقه۱۸ تعلق داشته است.

   هزینه اوراق تسهیلات مسکن ثابت ماند

قیمت هر برگ اوراق تسهیلات مسکن در هفته گذشته تغییر چندانی نداشته است و هر برگ از اوراق تسهیلات مسکن حدود ۵۳ تا ۵۵ هزار تومان دادوستد می‌شود؛ به‌طوری‌که زوج‌های تهرانی برای وام ۱۲۰ میلیونی مسکن و جعاله باید ۱۲.۷ میلیون تومان هزینه کنند. به گزارش ایسنا، در آخرین روز معاملات فرابورس ایران در هفته گذشته، هر برگه از اوراق تسهیلات مسکن آذرماه ۱۳۹۷، به قیمت ۵۴ هزار و ۵۰۰ تومان و قیمت هر برگه از اوراق تسهیلات مسکن آبان‌ماه ۱۳۹۶ حدود ۵۳هزار تومان بود. به‌این‌ترتیب قیمت اکثر تسه‌ها از ۵۳ هزار تومان تا ۵۵ هزار تومان مورد دادوستد قرار گرفت. در هفته‌های گذشته همزمان با افزایش قیمت مسکن و رکود نسبی در دادوستد آنها در مقدار تقاضای اوراق تسه نیز شاهد کاهش بودیم چراکه حتی کسانی که قصد خرید مسکن داشته باشند، مقدار وام مسکنی که با اوراق تسه می‌توان اخذ کرد جوابگوی قیمت فزاینده مسکن نیست.