پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

محمد عدالت‌خواه اظهار کرد: تاکید بر تامین مسکن مناسب برای اقشار جامعه به‌ویژه با اولویت قرار دادن محرومان که اوایل انقلاب در ماده ۳۱ قانون اساسی به آن اشاره شد شروع خوبی بود اما متاسفانه از همان ابتدا دچار اشکالاتی شد که ادامه کار را با مشکل مواجه کرد.

وی افزود: ابتدا تصور شد که دولت باید به همه محرومان خانه بدهد که بلندپروازانه و غیرعملی بود. ابتدا در سال ۱۳۵۸ زمین‌ها به دو شکل دایر و بایر تقسیم‌بندی شدند. یعنی به کسانی که زمین دارند مقداری داده شود و بقیه زمین‌ها به صندوق دولت برود تا آنها را برای ساختن مسکن افراد فاقد خانه اختصاص دهند؛ زیرا زمین تاثیر زیادی در قیمت مسکن داشت. ولی با وجودی که شورای انقلاب در سال ۱۳۵۸ این قانون را تصویب کرد در سال ۱۳۶۰ تقسیم‌بندی به سه نوع دایر، بایر و بایر مسبوق به احیا از طریق کمیسیون ماده ۱۲ تبدیل شد که کار را سخت کرد.

این کارشناس مسکن با بیان این‌که این قانون، زمینه‌ساز ایجاد فاصله طبقاتی شد، خاطرنشان کرد: زمین‌های بسیاری با این توجیه که سابقه احیا دارد از چنگ دولت درآمد. مثلا بعضی افراد، درختی را در یک زمین می‌کاشتند که اجازه احیای آن را بگیرند و فردای آن روز، درختی وجود نداشت. این افراد بعدا با استفاده از زیرساخت‌هایی که دولت در شهرها ایجاد کرد به ارزش افزوده‌ای دست پیدا کردند و قیمت زمین و خانه‌هایشان چندین برابر شد و مالیات هم نپرداختند. به هر ترتیب آنها از چنگ قانون فرار کردند و زمین‌های کمی متعلق به دولت شد که بعضا در نقاط ناهموار قرار داشت. یکی از آنها زمینی بود که بعدها به مسکن مهر پردیس اختصاص یافت و دیدیم که احداث مسکن در آن موقعیت با توپوگرافی خاص خودش چه مشکلاتی را برای دولت به وجود آورد. اگر زمین‌های موات مسبوق به احیا در اختیار دولت قرار می‌گرفت قطعا دولت می‌توانست قیمت زمین و مسکن را در کنترل بگیرد.

عدالت‌خواه گفت: زمین‌هایی هم که مصادره شد متاسفانه  با انواع و اقسام حکم‌ها به نهادهای مختلف رفت و رقابت بین اینها کار منطقی نبود. آن موقع من کارمند بنیاد مسکن بودم و یادم می‌آید اعلام شد کسانی که خانه یا زمین می‌خواهند ثبت نام کنند. افرادی که برای زمین ثبت نام کردند، زمین گرفتند و وضعشان خوب شد اما کسانی که برای مسکن اسم‌نویسی کردند بعضا هیچ‌گاه به آن نرسیدند؛ زیرا ساختن خانه مشکل بود و دولت از عهده آن برنمی‌آمد. البته این بخش کوچکی از کار بود که نشان می‌داد دولت در تولید مسکن نمی‌تواند موفق باشد.

وی، قانون ثبت اسناد و املاک حدود ۱۰۰ سال قبل را یکی دیگر از کارهای اشتباه دانست و خاطرنشان کرد: زمانی که قانون ثبت اسناد و املاک حدود ۱۰۰ سال پیش در زمان پهلوی اول تصویب شد زمین‌ها به دست ملاک‌ها و فرصت‌طلبان رسید؛ در حالی که اگر در همان قانون دقت کافی صورت می‌گرفت افراد صاحب زمین می‌شدند.

این کارشناس شهری با بیان این‌که شکستن قیمت زمین، مهم‌ترین عامل در کنترل قیمت مسکن است گفت: اقدامات گذشته را تا جایی که می‌توانیم باید اصلاح کنیم. ابتدا باید محاسبه شود کسانی که با استفاده از رانت ناشی از خدمات دولتی به ثروت‌های هنگفتی رسیدند، حداقل بخشی از این ارزش افزوده را برگردانند تا منابع آن به ساخت مسکن برای اقشار ضعیف اختصاص یابد.

عدالت‌خواه درباره طرح اخیر وزیر راه و شهرسازی درباره خرید مصالح ساختمانی از طریق سیستم اعتباری و اختصاص آن به تولید مسکن گفت: به اعتقاد من این یک اقدام اشتباه است. دولت باید بستر و شرایط را ایجاد کند که گام  اول به صفر رساندن قیمت زمین است. کاری هم که دولت قبل در بخش مسکن مهر انجام داد و از همه‌ی افراد ثبت نام به عمل آورد اشتباه بود که باید برطرف می‌شد اما دولت فعلی مرتب به اشتباه بودن آن تاکید می‌کند و مرتبا می‌گوید خانه‌ها آب و برق ندارد. البته دستگاه‌های خدمات‌رسان باید وظایف خود را انجام دهند اما کار اصلی که در مسکن مهر باید انجام شود این است صرفا به افراد فاقد مسکن اختصاص یابد؛ در حالی که این طرح دچار مساله‌ی دلال‌بازی شده و این روند خرید و فروش به افزایش قیمت‌ها دامن می‌زند.

وی اظهار کرد: ایراد دیگر مسکن مهر این است که دو میلیون و ۲۰۰ هزار واحد برای آن در نظر گرفتند که زیاد بود. سنگ بزرگ علامت نزدن است و دیدیم که این طرح پس از ۱۱ سال هنوز به اتمام نرسیده است. این باعث شد طرح به طور مرتب دچار تورم شود. مثلا آن اوایل قرار بود با متری ۳۰۰ هزار تومان بسازند. اشکال دیگر در مکان‌یابی بود و بعضا در جاهایی ساختند که اصلا نیازی در آن مناطق وجود نداشت. مسکن اجتماعی هم که توسط دولت یازدهم ارایه شده هیچ‌گاه شکل عملیاتی به خود نگرفت.

این کارشناس مسکن، افزایش سقف وام مسکن را نیز راه حل درستی ندانست و گفت: افزایش رقم تسهیلات زمانی آن مناسب است که بهره‌های بانکی منطقی باشد. در اروپا تا ۸۰ درصد قیمت خانه را وام می‌دهند ولی بهره‌ها زیر ۲-۳ درصد است. این‌جا دولت در پرداخت یارانه گرفتار شده است، چطور می‌تواند وام بدهد. اگر دولت به تسهیلات مسکن یارانه اختصاص ندهد افزایش وام اشتباه است؛ زیرا هیچ‌کس نمی‌تواند از عهده اقساط وام مسکن بربیاید.